Las Novedades de la Ley por el Derecho a la Vivienda
El pasado 26 de octubre de 2021 el Gobierno presentó la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, tras la lectura del Anteproyecto por el Consejo de Ministros. La regulación pretende reforzar el ejercicio del derecho a la vivienda digna y adecuada, previsto en el artículo 47 de la Constitución Española, definiéndola extensivamente como aquella que es «habitable, accesible, eficiente energéticamente, con acceso a los suministros básicos”, cuyo acceso y disfrute no represente un esfuerzo económico desproporcionado e inasumible para los ciudadanos.
En las últimas décadas, la problemática en torno a la vivienda ha ido sumando dificultades y grandes obstáculos, afectando al alquiler de vivienda, tanto en el acceso como en el aumento de las complicaciones para los arrendadores. La nueva normativa pretende dar soluciones a ambas partes, introduciendo figuras novedosas para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler o por compra, mejorando las ayudas a jóvenes y a colectivos sociales más vulnerables y reforzando las garantías en el régimen de arrendamiento a particulares.
En un futuro próximo, antes de formalizar un contrato de alquiler de vivienda, tenga en cuenta las novedades que traerá esta Ley:
- “Vivienda asequible incentivada”, nuevo concepto que pretende incrementar a corto plazo la oferta de viviendas a precios asequibles con estímulos fiscales y beneficios urbanísticos que atraigan al sector privado. Esta nueva tipología se suma al impulso de la “vivienda protegida en alquiler a precio limitado”, estableciendo un porcentaje mínimo del 50 por ciento para su alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda.
- Medidas para bajar los precios del alquiler de vivienda, especialmente en las “zonas declaradas como mercado residencial tensionado”. En esta dirección van encaminadas, de un lado, la intención de incorporar más viviendas para equilibrar el mercado del alquiler en tales áreas y, de otro, atajar el precio abusivo del alquiler mediante compensaciones y rebajas tributarias.
La declaración del área de mercado residencial tensionado tendrá algunas consecuencias importantes:
- Para viviendas ya alquiladas, el arrendatario tendrá opción a una prórroga extraordinaria de un año y hasta un máximo de tres, en las mismas condiciones del contrato vigente. En el caso de contratos que se formalicen con nuevos inquilinos, con carácter general se mantendrá el importe de alquiler anterior incrementado con el IPC correspondiente, así como los incrementos adicionales previstos en la propia Ley. Si el propietario es una persona jurídica gran tenedor el límite máximo del precio será la renta del contrato anterior actualizada conforme al índice de precios de referencia.
- Por último, se contempla la intervención de manera excepcional y temporal en el mercado para mitigar las carencias en el acceso a la vivienda de esas zonas residenciales tensionadas.
- Deducción por alquiler de vivienda habitual. Los nuevos contratos de alquiler de vivienda podrán acogerse a un tipo reducido de IRPF del 50 por ciento aplicable al rendimiento neto del alquiler de la vivienda habitual. Dicha reducción será del 60 por ciento cuando se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación y mejora en los dos años anteriores; del 70 por ciento para el alquiler de viviendas asequibles incentivadas, vivienda de alquiler social o protegida y para el primer alquiler de vivienda en áreas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años; y con el 90 por ciento de reducción se bonificará la rebaja, al menos en un 5 por ciento, en el precio de alquiler de nuevos contratos en las zonas de mercado tensionado.
- Más derechos y garantías en el proceso de alquiler y compra, ampliándose el derecho de información básica de las características y condiciones del negocio con carácter previo a la entrega de cualquier pago a cuenta y de la formalización del contrato.
- Además de los derechos de carácter general, se regula el marco jurídico del Estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de la vivienda teniendo en cuenta su función social. Entre estas medidas, se incrementará el recargo de la cuota líquida del IBI a las viviendas vacías durante más de dos años, que actualmente es del 50 por ciento, pudiendo alcanzar hasta un 150 por ciento en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas vacías de un mismo propietario.
- Mejoras en la regulación del desahucio cuando afecte a la vivienda habitual en situaciones de vulnerabilidad que incluyen aumentar el plazo de suspensión del lanzamiento a dos meses si el propietario es persona física y a cuatro meses cuando se trata de personas jurídicas, tiempo en el que el órgano judicial tendrá un canal de comunicación directa con los servicios sociales para agilizar una solución habitacional evitando que el desalojo genere una situación de desamparo.
Sin perjuicio de las soluciones planteadas en esta nueva regulación, que han recibido una acogida desigual entre los distintos sectores afectados, en el plano de la realidad actual y el contexto económico marcado con altas tasas de desempleo e inestabilidad laboral, el arrendamiento de vivienda puede ocasionar situaciones problemáticas y conllevar otros gastos asociados al alta y consumo de suministros energéticos. Ante esto, y para ahorrar en luz y gas, resulta conveniente comparar tarifas y ampliar información respecto a los trámites y gestiones que resulten necesarias.
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